La Corte Costituzionale con la sentenza n.355 del settembre 2005 ha dichiarato la illegittimità costituzionale dell’ istituzione del registro regionale degli amministratori di condominio avvenuto con la legge della Regione Abruzzo del 19 novembre 2003 n.17.

La Corte Costituzionale ha ritenuto che la regione non ha competenza legislativa in materia generale per l’istituzione di nuovi e diversi albi per l’esercizio di attività professionali essendo essa riservata alla competenza dello Stato.

La questione era stata portata all’attenzione dei giudici delle leggi dal Presidente del Consiglio dei ministri che, nell’ambito delle sue competenze, aveva impugnato la legge della regione Abruzzo che prevedeva l’iscrizione in un apposito registro per gli amministratori di condominio professionisti nonché il superamento di un esame di abilitazione, e che la mancata iscrizione precludesse l’esercizio dell’attività salvo i casi di autogestione.
Il legislatore regionale dell’Abruzzo, sulla spinta della riforma del Titolo V della costituzione del 2001 e 2003, che all’art.117 ha introdotto la competenza concorrente tra Stato e Regioni per determinate materie, tra cui le “professioni”, aveva approvato la legge ora in commento.

Sull’ impulso dell’ Abruzzo anche altre regioni (Calabria, Liguria, Piemonte, Puglia, Sicilia, Toscana e Veneto) avevano predisposto proposte di legge regionale per l’istituzione dell’albo.
Sostanzialmente, quasi tutte le proposte avevano questi punti in comune:
a) Esercizio della professione: Per l’esercizio della professione di amministratore di condominio è obbligatoria l’iscrizione nell’ apposito registro regionale. L’iscrizione non dovrebbe essere richiesta per chi esercita l’attività di amministratore all’interno del condominio nel quale possiede almeno una unità immobiliare.
In tale caso , prevedere comunque la comunicazione al registro.
Non è obbligatoria l’iscrizione al registro per coloro che hanno frequentato un corso di formazione organizzato o riconosciuto dalla Regione di almeno 500 ore, con superamento di una prova di valutazione finale volta ad accertare l’attitudine e la capacità professionale in relazione all’attività di amministratore di condominio e di immobili.
b) L’iscrizione al registro regionale non è necessaria per coloro che sono iscritti in Ordini e Collegi professionali con attività affini a quella dell’amministratore immobiliare.
c) Requisiti: L’iscrizione è subordinata ai seguenti requisiti:
d) ….. essere in possesso di titolo di studio di scuola media superiore;
e) ……essere in possesso di partita IVA;
f) ……aver frequentato un adeguato corso di formazione;
g) …...essere in possesso di idonea assicurazione per la responsabilità civile verso terzi a garanzia dei danni eventualmente derivanti dall’attività di amministratore di condominio con massimale non inferiore ad euro………
h) Norma Transitoria: prevedere l’iscrizione automatica per coloro che dimostrino l’esercizio della professione per almeno tre anni in epoca immediatamente precedente la data di entrata in vigore della legge.
Ma per la Corte Costituzionale se l’istituzione del registro degli amministratori di condominio è materia appartenente alla competenza legislativa concorrente delle regioni ai sensi dell’ art. 117 III comma Cost., è altrettanto pacifico che i principi fondamentali, non essendone stati formulati di nuovi, debbano essere ricavati dalla legislazione statale in vigore.
Così pur mancando una disciplina specifica, è all’art. 2229, primo comma c.c., che si deve fare riferimento il quale dispone che: “la legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in appositi albi o elenchi”.
Poiché il rinvio è alla legge dello Stato, solo il legislatore nazionale può individuare la professione di amministratore di condominio e prevedere i requisiti per l’iscrizione al registro – requisiti uguali per tutto il territorio nazionale – onde evitare disparità di trattamento che verrebbero ad incidere su importanti precetti costituzionali.
Come già altre volte pronunciato dai giudici costituzionali alle regioni, in materia di individuazione delle professioni, è riservata solamente la disciplina di quegli aspetti che presentano uno specifico collegamento con la realtà regionale.

Detto ciò bisogna dar conto anche di ulteriori considerazioni. Innanzitutto che nel 2000 il CNEL aveva elaborato una proposta di legge sulle “professioni non regolamentate” e come l’indagine dell’ Antitrust aveva individuato nei limiti derivanti dalla tutele degli interessi generali lo sbarramento al principio della libertà dell’esercizio delle attività professionali.
Con riferimento all’amministratore di condominio, tale attività non veniva considerata come portatore di particolari interessi di tutela tale da giustificare la creazione ex novo di un apposito registro. Si riteneva che le competenze necessarie fossero comunque presenti già in molte professioni già regolamentate come: geometri, ragionieri, architetti, commercialisti, avvocati ecc..

Ma di contro, le associazioni di categoria e, fra queste l’ ANACI, hanno sempre opposto che la casa è uno dei beni più importanti del soggetto-cittadino il quale, spesso, destina parte delle proprie risorse economiche date dal lavoro o da investimenti o eredità all’acquisto della casa, e che normalmente, l’abitazione è inserita in condominio (e si ricorda che l’Italia è il paese europeo con più condomini).
Nel complesso delle norme che regolano e tutelano il “condominio”, specie nel codice civile e nel codice penale, si rinvengono delle disposizioni che sono dirette a tutelare gli interessi generali di coloro che abitano in edifici in condominio come, ad esempio: l’art. 2053 c.c. che sanziona, con l’obbligo del risarcimento del danno per “rovina di edificio”, il proprietario di un edificio o di altra costruzione; ovvero l’art. 677 c.p. che punisce il proprietario o colui che è obbligato alla conservazione o alla vigilanza il quale, omettendo di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, ne consenta la rovina.

Ancora l’amministratore immobiliare, per il disposto dell’art. 1130 c.c. è il soggetto deputato alla amministrazione e conservazione del bene e quindi destinatario di dette norme, che tutelano interessi generali.
Il legislatore ha fatto carico all’amministratore immobiliare di ulteriori specifiche funzioni che si possono ben definire di tutela dell’interesse pubblico, come l’attività di sostituto d’imposta e di responsabile per la sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti del condominio (D.Lgs 494/96; L.46/90; D.P.R. 162/99.
Tali previsioni potrebbero ben far ritenere che solo coloro che sono in possesso di una adeguata formazione, cultura, aggiornamento e soggetti a controllo pubblico, possono garantire i clienti che affidano loro la tutela dei beni immobili.
E’ quindi possibile ottenere una adeguata tutela richiedendo a coloro che intendono esercitare la professione di amministratore immobiliare un percorso formativo che abiliti alla professione particolarmente complesso e quindi altamente caratterizzante la professione.
Così anche l’esercizio della professione di amministratore immobiliare dovrebbe avvenire in via esclusiva, come attività primaria, e non come complemento ad altre attività professionali.
E’ anche forse per tali considerazioni che è già in discussione al Senato, in sede deliberante, la proposta di legge di riforma del condominio che, per quanto riguarda gli amministratori, ne richiede l’iscrizione alla camera di commercio con particolari e stringenti obblighi.