Cass. Civ. 13.06.2005 n. 12705
Condominio e disabili: una difficile convivenza

La causa relativa alla sentenza in oggetto poteva costituire un’ottima occasione per la giurisprudenza di legittimità di pronunciarsi e chiarire una volta per tutte i limiti all’applicabilità della legge n. 13/89 (sull’abbattimento delle barriere architettoniche) in relazione alle norme codicistiche sulla disciplina condominiale.
Infatti, un primo spunto, si ricava dalla pronuncia Cass. Civ. n. 14384/2004.

Il caso di specie vede il ricorrente, padre di due ragazzi portatori di handicap, ricorrere in cassazione contro le pronunce di merito che di fatto gli inibivano l’installazione di un ascensore esterno al condominio.

L’occasione è andata perduta, per un banale errore della difesa del ricorrente, la quale solo in sede di legittimità, evidenziava essere il costruendo ascensore addossato ad una parte di proprietà esclusiva e non condominiale. Nei due precedenti gradi di giudizio, infatti, la questione non era stata esposta ai giudici.
Di conseguenza la Suprema Corte si è dovuta limitare a dichiarare inammissibile il ricorso che per la prima volta in Cassazione, adduca la proprietà esclusiva e non condominiale del bene del cui possesso si è discusso nei precedenti gradi di giudizio.

Tuttavia la sentenza dà lo spunto per soffermarsi sulla ancora non chiara convivenza delle norme della legge 13/89 – di tutela motoria per i diversamente abili - con quelle del codice.

Occorre partire dall’art. 1120, 1° comma, c.c., il cui concetto di “inservibilità” per gli altri condomini, è stato interpretato dalla giurisprudenza come “sensibile menomazione dell’utilità che il singolo condomino trae dal bene”.
Pertanto, la barriera architettonica è destinata a rimanere, ove il suo abbattimento comporti appunto solo una sensibile menomazione all’utilità del bene per gli altri condomini.

Nel caso di specie, ad esempio, l’installazione dell’ascensore e relativa cabina all’esterno della struttura condominiale, avrebbe comunque privato gli altri condomini dell’uso di quel tratto di terreno – condominiale parrebbe – su cui sarebbe venuta ad insistere la nuova costruzione.

A onor del vero, tuttavia, l’argomentazione più forte avanzata dai giudici di merito, non è stata tanto quella relativa al divieto di innovazioni di cui al 1120, I comma, c.c., quanto la violazione del disposto dell’art. 907 c.c. relativo alle distanze tra costruzioni.
L’invocato art. 3 l. n. 13/89, infatti, laddove prevede una deroga a tale disciplina la pone solamente in caso di opere che prevedano la costruzione o ristrutturazione di interi edifici. Non ricorrendo detta fattispecie astratta nel caso concreto, i giudici hanno correttamente applicato il disposto dell’art. 907 c.c., vietando così l’installazione dell’ascensore per violazione della normativa sulle distanze.

Al di là di ciò occorre sottolineare come la legge n. 13/89 disciplini in modo diverso il rispetto al divieto di porre barriere architettoniche a seconda che si tratti di nuove costruzioni o invece di edifici preesistenti all’entrata in vigore della legge.

Nel primo caso infatti, il rispetto degli standard costruttivi previsti nella legge è obbligatorio; nel secondo invece si è solo previsto un incentivo all’abbattimento delle barriere, tramite un abbassamento del quorum assembleare necessario per deliberare quel particolare tipo di innovazione: non più la maggioranza prevista dall’art. 1120 c.c., bensì il quorum – inferiore e quindi più facilmente raggiungibile – di cui all’art. 1136, II e III comma, c.c.

Ciò è quanto disposto dall’art. 2 l. 13/89, il quale dispone anche che “resta fermo quanto disposto dagli artt. 1120, II comma e 1121, II comma, c.c.”.

Tutto ciò, insieme alla lettura estremamente rigida della norma finora data dalla Cassazione (cfr Cass. n. 6109/2004), contribuisce a creare degli effetti fortemente limitativi per la vita dei disabili in condominio.