Le nuove attribuzioni
dell'Amministratore:
Il testo unificato sulla “riforma” o meglio
“novella” di alcuni articoli del codice
civile in materia di condominio lascia
molto perplessi, anzi se sarà approvato
così com’è, molti amministratori
chiuderanno bottega.
Questo primo
commento in pillole vuole concentrarsi
più sulla figura dell’amministratore che
è quella maggiormente innovata dal testo
di legge.
L’art. 1129 è stato
riscritto e già dalla rubrica:
nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore (l’attuale è: “nomina,
revoca), si comprende che la
professione sta cambiando radicalmente.
Basta guardare il 5
comma che prevede, salva espressa deroga
dell’assemblea:
-
la obbligatorietà di una “idonea
garanzia per le responsabilità e gli
obblighi della gestione annuale”
-
ma comunque sempre: “idonea
garanzia per le responsabilità e gli
obblighi” derivanti dalla gestione
straordinaria “per un valore non
inferiore agli oneri della medesima”
per rendersi conto che la garanzia certo
non può essere solo la normale
assicurazione.
Ci vorrà una polizza fideiussoria, ma
essa potrà essere data da banche o
assicurazioni solo a coloro che abbiano,
a loro volta, garanzie idonee da fornire
alla banca.
Si pensi a chi amministra condomini la
cui somma di bilancio arriva a più di un
milione di euro, dovrà dare alla banca,
garanzia per pari importo per poter
ancora lavorare.
E poi ancora: chi sopporterà i costi del
premio ?
Le perplessità giuridiche sono tante:
innanzitutto il comma porta l’inciso,
“salva espressa deroga dell’assemblea”
ma della maggioranza assembleare per la
“deroga” non vi è traccia.
Ciò porta a ritenere che sia necessaria
l’unanimità poiché la minoranza
contraria, in caso di responsabilità
dell’amministratore e in caso di
impossibilità di rivalersi su di lui,
potrebbe far causa alla maggioranza dei
condomini che hanno derogato alla
garanzia.
Ciò che potrebbe verificarsi, allora,
ritenendo che nessun condomino voglia
assumersi questa responsabilità è che
mai verrà approvata la deroga alla
garanzia. Ergo o gli amministratori si
muniscono di idonea garanzia ovvero, non
lavoreranno più, ovvero ancora, sarà a
rischio il loro compenso.
Scorrendo ancora velocemente l’articolo
si comprende che:
-
l’amministratore deve avere un
locale idoneo per il contatto con il
pubblico;
- deve
sempre dichiarare all’assemblea quanti e
quali condominii amministra;
-
il suo compenso comprende tutto,
anche il passaggio delle consegne;
-
se non agisce entro 4 mesi per il
recupero risponde lui in solido.
Anche l’art. 1130 è stato riscritto
Tra le classiche attribuzioni
dell’amministratore ora ci sono:
-
tenere almeno 4 registri:
anagrafica dei condomini, verbale
assemblee, registro delle nomine e delle
revoche dell’amministratore, registro
della contabilità;
- dover
assicurarsi periodicamente
dell’anagrafica di tutti i condomini;
- convocare
l’inquilino in assemblea. A questo
proposito l’azione per il recupero dei
crediti deve essere prima notificata
all’inquilino anche se permane la sua
responsabilità solidale.
….continua
