LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI CORTILI E VIALI D’ACCESSO CONDOMINIALI SOVRASTANTI A LOCALI DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA.
(Cassazione, sez. II, 14 settembre 2005 n. 18194)

Per la Corte di cassazione le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La sentenza non è di semplice interpretazione e, oltretutto, gli stessi giudici di legittimità hanno verificato la mancanza di qualsiasi precedente nonché la impossibilità di applicazione dell’art. 1126 c.c. dettato in materia di ripartizione delle spese per i lastrici solari.
Per comprendere i principi è necessario conoscere il caso specifico. La questione riguardava la ripartizione della spesa di riparazione del manto di copertura del viale di accesso all’edificio condominiale da cui provenivano infiltrazioni d’ acqua in un magazzino sottostante.
Le spese riguardavano: la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione.
Per la Suprema Corte non si può applicare l’art. 1126 c.c. dettato per i lastrici solari di uso esclusivo poiché la norma riguarda l’uso particolare di quella struttura la cui funzione principale, però, è quella di copertura dell’edificio.
La situazione nel caso esaminato è diversa poiché la funzione del viale d’accesso ma, più in generale di un cortile, è quella di consentire l’accesso all’edificio condominiale; quindi si ha una utilizzazione conforme alla destinazione tipica della parte comune. La prima funzione è il transito, in secondo luogo anche la copertura dei locali sottostanti (per il lastrici solari è esattamente l’opposto).
Dalla funzione si comprende che la maggior usura del viale d’accesso o cortile è proprio il transito cosicché va applicato analogicamente l’art. 1125 ritenendosi illogica l’applicazione dell’art. 1126, cioè che:
- sia accollata la spesa dei 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;
- sia accollata l’intera spesa di riparazione della pavimentazione e impermeabilizzazione a carico di tutti i condomini.
La ripartizione in base all’art. 1125 deve essere la seguente:
- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
- intonaco, tinta e decorazioni a carico del condominio proprietario dei locali sottostanti;
- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti.
Naturalmente la suddivisione tra i condomini è a millesimi di proprietà ex art. 1123 I comma c.c.
Non si rinvengono altri specifici precedenti.